Eierskifte - ny utleier ved salg av leiebolig

Når en utleiebolig skifter eier, er det som regel fordi den blir solgt. Men et eierskifte kan også være et utslag av at utleier dør og at arvingene tar over. Vi skal her se litt nærmere på eierskifte som følge av salg.

Noen leieboere blir møtt med trusler om salg av eiendommen av utleier som svar på at leieboer hevder sine rettigheter. Imidlertid er dette ofte tomme trusler fra utleiers side da leieboer som hovedregel beholder de samme rettighetene som avtalt, også ovenfor ny eier. Dette må sees i sammenheng med at utleier står fritt til å selge sin leilighet når han vil.

Leieavtalen endres ikke
Etter at leiligheten er solgt, tar den nye eieren den gamle eieren sin plass i leieforholdet. Dette vil si at den nye eieren/utleieren, vil overta både de rettigheter og plikter den gamle utleieren hadde etter leieavtalen som er inngått. Uavhengig av hvem den nye eieren er, skal selvfølgelig også leieboer beholde sine rettigheter og plikter etter leieavtalen.

Selv om leieboer ikke ønsker å bo i leiligheten lenger når det kommer ny eier, vil ikke leieboer ha en hevingsrett. Om man har en tidsbestemt leieavtale er man bundet av den til utløpet av den, og om man har en tidsubestemt avtale må man si opp leieavtalen med den avtalte oppsigelsestiden om man ønsker å flytte.

At både leieboer og ny utleier beholder sine rettigheter og plikter vil si at leieavtalen ikke opphører som følge av et salg. Ny eier har i tillegg til å ikke ha noen automatisk rett til å si opp leieboeren, heller ikke rett til å gjøre endringer i leieavtalen. Det er vanlig at ny eier ønsker å lage en ny avtale med leieboer med nye vilkår, for eksempel annen leiesum. Dette trenger leieboeren ikke gå med på. Leieavtalen som allerede er inngått er bindende mellom utleier og leieboer, og leieboer skal ikke få noen dårligere leieavtale som følge av at leiligheten har blitt solgt.

Hva er avtalt?
For å finne ut hva slags rettigheter og plikter både utleier og leieboer har etter leieavtalen må man se konkret på hva som er avtalt. I mange tilfeller har man ingen skriftlig avtale, eller man har muntlige avtaler som supplerer den skriftlige avtalen. Det er enkelt å forestille seg at dette kan by på problemer når man skal se på avtalevilkårene. Selv om muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, er det ved muntlige avtaler enkelt for en eller begge parter å fraskrive seg denne, og det vil da i de fleste tilfeller være vanskelig for den andre parten å bevise at den muntlig avtalen faktisk har funnet sted om saken skulle gå hele veien til rettsapparatet.

Skriv ned alle avtaler
På grunn av dette er det viktig å merke seg at man må være nøye på å skrive ned alle avtaler, både små og store, som man inngår med utleier. Dette viser seg spesielt i de situasjonene hvor det er et eierskifte. Utleier vil nok i mange tilfeller være fristet til å gå fra den muntlige avtalen, da slike avtaler kan ha et utslag i hvor høy salgsverdien på leiligheten vil være.