Generelle/innledende kommentarer om husleieloven

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Husleieavtale
En leieavtale i husleieforhold er en avtale mellom eier av husrommet (utleier) og en annen person (leieboer) om at denne personen skal få bo i husrommet mot å betale et vederlag. Denne avtalen innebærer at leieboer får råderett over husrommet.

Loven som regulerer dette heter husleieloven. Husleieloven inneholder mange regler som gir leieboer et sterkt vern. Disse reglene har departementet inntatt i loven for å beskytte leieboer og for å skape en forutsigbar bosituasjon for mennesker som ikke kan, eller vil, eie sin egen bolig.

Det kan ikke avtales vilkår som stiller leieboer dårligere enn det som følger av husleieloven. Det betyr at man nyter godt av lovens regler, selv om noe annet skulle følge av leieavtalen.

Leieforhold som omfattes av husleieloven
Husleieloven omfatter leie av bolig, lokaler, garasjer og boder, selv om hele eller deler av leien betales i form av arbeid. Loven gjel­­der ikke for ferie- eller fritidshus, eller hoteller, pensjonater og lignende.

Tillatte og forbudte avvik fra husleieloven
Utgangspunktet er at husleieloven ikke kan fravikes til ugunst for den som leier. Det er likevel lov å fravike loven til ugunst for leieboeren, dersom det framgår klart av den enkelte bestemmelse at partene kan det. Det framgår for eksempel av reglene om oppsigelsesfrist, at partene fritt kan avtale oppsigelsesfristens lengde. Leieboeren blir altså bundet av den avtalte oppsigelsesfristen, selv om den er mindre gunstig for leieboeren enn lovens frist.

Det er alltid lov å fravike husleieloven til fordel for leieboeren, selv om det ikke står i paragrafen at det er avtalefrihet.

I de tilfeller hvor leieavtalen gjelder leie av både bolig og lokale, er det avgjørende hva som er hovedformålet med leieavtalen. Dersom en ikke ubetydelig del av lokalene skal brukes til boligformål, kan ikke loven fra­vikes til skade for leieboeren.

Se Husleieloven §§  1-2 og 1-3

Husleielovens betydning ved avtalefrihet
I tilfeller hvor det er avtalefrihet ligger husleieloven i bakgrunnen, og brukes bare hvis det oppstår spørsmål som partene ikke har avtalt noe om, eller hvor avtalen er uklar.

Diskriminering
1 januar 2004 ble det inntatt et forbud i husleieloven mot diskriminering på grunn av religion, språk, nasjonalitet og etnisitet, seksuell legning og leveform og orientering. Det er ved utleie ikke tillatt å legge vekt på slike forhold. Dersom det foreligger forhold som indikerer at diskriminering har funnet sted må utlei­er bevise det motsatte.

Husleieloven § 1-8

Om leieavtalen

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Muntlige eller skriftlige leieavtale
En leieavtale kan inngås både muntlig og skriftlig. Rettslig sett er muntlige og skriftlige avtaler like bindende, men Leieboerforeningen anbefaler likevel å sette opp avtalen skriftlig. Dette fordi om det skulle bli spørsmål senere om hva man har avtalt er det vanskelig å bevise muntlige avtaler.

Både utleieren og leieboeren kan kreve at en muntlig avtale blir satt opp skriftlig. Det er viktig å merke seg at man kan ikke kreve en skriftlig avtale som er annerledes fra den muntlige. Utleier kan ikke kreve at leieboer signerer en skriftlig leieavtale som stiller leieboer dårligere enn det som ville vært tilfellet om partene fortsatte med den muntlige avtalen.

Om det skriftlige avtaleforslaget stemmer med det som er avtalt muntlig vil det være mislighold å nekte å undertegne avtalen.

Om du som leieboer er usikker på om det skriftlige forslaget er dårligere enn din muntlige avtale anbefaler Leieboerforeningen at du tar kontakt med oss for å få avtalen vurdert.

Tidsbestemte leieavtale
En tidsbestemt leieavtale er en avtale som løper fra en dato til en dato. Dato for når leieforholdet opphører må derfor stå tydelig i leieavtalen, og avtalen opphører på dette tidspunkt uten forutgående oppsigelse. Leieboeren plikter å flytte og overlevere leilig­heten når leieavtalen løper ut.

Om leieboeren blir boende etter utløpet av leieavtalen, og utleieren ikke sender skriftlig flytteoppfordring innen 3 måneder etter at leieavtalens utløp, går avtalen over til å løpe på ubestemt tid.

Tidsbestemte leieavtaler kan i perioden ha oppsigelsesadgang for én eller begge parter. I så fall kan man avslutte leieforholdet før det opphører på dato. Det kan også avtales at det ikke skal være oppsigelsesadgang i det hele tatt. Videre kan det avtales varianter av dette, eksempelvis med bindingstid det første året. 

Dersom leieboer ikke skal kunne si opp leieavtalen må utleier opplyse om dette. Er ikke opplysningsplikten overholdt vil leieboeren uansett ha oppsigelsesrett.

Den av partene som har oppsigelessrett kan bringe leiekontrakten til opphør ved oppsigelse med avtalt oppsigelsestid. Merk imidlertid de spesielle reglene som gjelder når utleier skal si opp. Dette blir behandlet under reglene om oppsigelse. 

Husleieloven § 9-2

Tidsubestemte leieavtale
En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid, dvs at den løper helt til en av partene bringer den til opphør, da normalt ved oppsigelse eller heving. Det kan avtales at bare en part skal ha oppsigelsesadgang.

Husleieloven §§ 9-1 og 9-4

Leietid
Hovedregelen er at tidsbestemte leieavtaler skal være på 3 år. Det finnes noen unntak til dette. Når det leies ut lofts- eller sokkelleiligheter i en- eller tomannsboliger, og utleieren bor i samme hus, kan utleier gi leiekontrakt på kun 1 år.

Om utleier, eller noen som hører til utleiers husstand, skal bruke husrommet selv, eller om utleier har en annen saklig grunn, er det ingen begrensning i minimumstid på leieavtalen. Et eksempel på en annen saklig grunn kan være at utleieren har planer om salg, ombygging eller riving. Vil utleieren bruk­e unntaket for saklig grunn, må han senest ved inngåelsen av leieavtalen gjøre leieboeren skriftlig kjent med grunnen til tidsbegrensningen. I tillegg må grunnen til tidsbegrensningen være reell. Hvis utleieren trenger boligen senere enn planlagt, kan han nøye seg med å forlenge avtalen til dette tidspunktet, med mindre han visste om eller burde forutsett forsinkelsen da leieavtalen ble inngått.

Hvis utleieren setter kortere tidsbegrensning enn det som er lov, anses leieforholdet automatisk for å være tidsubestemt.

Husleieloven § 9-3

Krav til boligens standard

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Generelt om mangler
Om leieavtalen ikke blir oppfylt i samsvar med det som er avtalt, eller det som følger av husleieloven, er det et avtalebrudd. Dette kalles mangler i leieforholdet. Mangler kan være fysiske, som for eksempel når det mangler dørhåndtak. Boforholdene i leiligheten kan ha kvalitetsmangler som plager med støy eller lukt. Det kan være at leieforholdet også har såkalte rettslige mangler, eksempel på dette er om utleieren ikke har adgang til å leie ut leiligheten, eller hvis utleieren leier ut leiligheten til tross for at den ikke er godkjent for beboelse.

Husleieloven §§ 2-2 og 5-1

Tilstand ved innflytting
Husrommet skal være i avtalt stand. Med avtale menes ikke bare uttrykkelige avtaler, men også stilltiende forutsetninger. Er det åpenbart at leieboeren skal bruke husrommet til beboelse, er det en mangel dersom det ikke egner seg til dette.

Er det ikke avtalt noe spesielt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det må sammenlignes med husrom med samme alder, leie­vilkår og beliggenhet. Tak og vegger skal være tette, vinduene hele, og låsen til ytterdøren være brukelig. Husrommet må ha samme kvaliteter som lignende husrom. Husrommet må oppfylle de krav som stilles i de lover, forskrifter og offentlige vedtak som gjelder bygningen.

Husleieloven § 2-2

Visning og forundersøkelse
Som leieboer kan du miste retten til å gjøre utleieren ansvarlig for mangler som du med vanlig oppmerksomhet burde ha sett på visningen. Det gjelder også dersom du uten rimelig grunn har avslått ut­leierens oppfordring – for eksempel i annonse – om å se på husrommet. Grunnen er at leieboeren rett og slett anses for å ha godtatt manglene, dersom han ikke velger å se etter.

Leieboeren anses ikke å ha godtatt mangelen dersom han ikke kunne forventes å skjønne at det er en mangel. Mangelen anses heller ikke godtatt dersom leieboeren avslår å se på husrommet på grunn av sykdom, uforholdsmessig store reise­utgifter eller utleierens løfter om at husrommet er i topp stand.

Utleieren plikter uansett å opplyse om forhold som han må forstå at leieboeren kan ha interesse av å vite. Har utleieren handlet grovt uaktsomt eller uærlig, kan leieboeren alltid holde utleier ansvarlig.

Husleieloven §§ 2-6, 2-3 og 2-4

Overlevering
Utleieren skal stille husrommet til leieboerens rådighet til avtalt tid. Overlevering har skjedd når leieboeren har fått nøkler og ellers uten hinder kan disponere husrommet. Dette gjelder selv om det skulle være mangler ved husrommet. Leieboeren kan bare nekte å ta imot leiligheten dersom den har vesentlige mangler og utleier ikke retter opp dette. Da vil leieboer ha hevingsrett.

Det går an å avtale at overlevering skal anses skjedd på et annet tidspunkt enn når leieboeren faktisk overtar nøklene.

Husleieloven § 2-1

Opplysningsplikt
Opplysninger som utleieren gir om husrommet, må være korrekte. Om utleier kommer med opplysninger som ikke er korrekte regnes det som en mangel som utleieren kan holdes ansvarlig for. Opplyser utleieren for eksempel at boligen har tre rom, mens den i virkeligheten har to, består mangelen i at det er et rom for lite. Det regnes likevel ikke som en mangel dersom utleieren retter opplysningen før leieboeren inngår leieavtalen. Har utleieren gitt den uriktige opplysningen i en annonse, kan utleieren rette opplysningen i en annonse. Ville leieboeren mest sannsynlig inngått leieavtalen slik den er, selv om han hadde kjent til den riktige opplysningen, regnes det heller ikke som en mangel.

Utleieren kan ikke holdes ansvarlig dersom leieboeren burde skjønt at opplysningen var uriktig. Besøkte leieboeren for eksempel ofte den tidligere leieboeren, og derfor burde skjønt at boligen bare hadde to rom, kan han ikke holde utleieren ansvarlig for den uriktige opplysningen.

Utleieren plikter også å gi leieboeren opplysninger som utleieren måtte kjenne til og som han burde skjønt ville være av betydning for leieboeren. Dersom det for eksempel holder til en støyende virksomhet under boligen leieboeren ønsker å leie, bør utleieren opplyse om dette. Ellers vil det være en mangel at støyen ligger over det nivå leieren kunne regne med når utleieren ikke sa noe.

Husleieloven §§ 2-3 og 2-4

Husrom overtatt “som det er”
Det er lov å avtale at leieboeren skal overta husrommet “som det er”, ”i den tilstand det befinner seg” eller en lignende formulering. Dette betyr imidlertid ikke at leieboeren ikke kan gjøre noen mangler gjeldende. Utleieren vil likevel kunne holdes ansvarlig hvis han har brutt opplysningsplikten sin eller manglene er vesentlig verre enn hva leier hadde grunn til å regne med. Utleier kommer heller ikke utenom andre regler om når det må anses å foreligge en mangel. Utleieren kan lovlig fraskrive seg ansvar for presist angitte omstendigheter, for eksempel at han ikke skal være ansvarlig dersom det elektriske anlegget må repareres, men ansvarsfraskrivelsen kan være så urimelig at leieboeren kan få fraskrivelsene tilsidesatt av en domstol.

Husleieloven § 2-5

Leieboers krav ved avtalebrudd

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Brudd på leieavtalen i løpet av leietiden
Det kan også oppstå mangler i løpet av leietiden. Utleiers hovedforpliktelse underveis i et leieforhold er å stille husrommet til disposisjon i samsvar med det som er avtalt og det som følger av lov. Utleier plikter også å sørge for at leieboer sikres vanlig ro og orden.
Det kan for eksempel være at komfyren som følger med slutter å virke, at dørklokken ikke ringer, at toalettet begynner å lekke eller at det elektriske anlegget ikke virker som det skal. Leieboeren kan begynne å irritere seg over at de andre leieboerne ikke vasker trap­pene når de skal, at de utsettes for bråk om natten eller at naboer opptrer truende. Utleier skal på alle måter sørge for at leieboeren får en uforstyrret bruk av boligen.

Husleieloven §§ 5-1 og 5-2

Leieboerens krav ved avtalebrudd
Ved avtalebrudd fra utleierens side har leie­boeren flere sanksjonsmuligheter. Han kan for det første kreve at utleieren retter opp mangelen og oppfyller avtalen. For det andre kan han kreve avslag i leien. Dersom utleiers mislighold er vesentlig, kan leieboeren dessuten heve leieavtalen. I alle tilfeller kan leieboeren kreve erstattet det økonomiske tapet som avtalebruddet medfører.

Leieboer har rett til å holde tilbake i leien krav som måtte oppstå mot utleier.

Leieboeren trenger ikke velge bare én av sanksjonsmulighetene, men alle de sanksjonene hvor vilkårene er oppfylt. Han kan eksempelvis både kreve prisavslag og retting.

Leieboerens reklamasjon
Et vilkår for å kunne påberope en mangel, er at leieboeren reklamerer, dvs gir melding til utleieren, innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Leieboeren må altså både gi beskjed om hva han mener er en mangel, og at han vil holde utleieren ansvarlig for den.

Det er ikke noe krav at leieboeren gir slik beskjed innen rimelig tid dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig.

Husleieloven § 2-8

Retting og oppfyllelse av avtalen
Leieboeren kan kreve at utleieren for egen regning retter mangler ved husrommet. Kan rettingen ikke skje uten å medføre urimelige kostnader eller ulemper for utleieren, kan leieboeren ikke kreve at utleieren retter mangelen, men må da benytte seg av andre sanksjonsmuligheter i stedet.

Utleieren kan også selv kreve å få rette mangelen, noe som for eksempel kan bli aktuelt hvis leieboeren i stedet for retting har valgt å kreve leieavslag og erstatning.

Hvis utleieren ikke har oppfylt sin plikt til å rette mangelen innen rimelig tid, har leieboeren rett til å bestille reparasjon for utleierens regning. Utleieren plikter å dekke leieboerens utgifter, og en løsning kan være at leieboeren trekker fra utgiftene på husleien. Utfører leieboeren rettingen helt eller delvis selv, kan han kreve en rimelig godtgjørelse for dette i tillegg til materialkostnadene.

Husleieloven § 2-10

Avslag i leien
Leieboeren plikter ikke å betale full leie når han ikke får det han har krav på etter avtalen.

Hvis husrommet blir forsinket overlevert, skal ikke leie­boeren betale leie for tiden før han får overta husrommet. Gjelder forsinkelsen en del av husrommet, for eksempel et rom, kan leieboeren kreve et leieavslag som tilsvarer forholdet mellom leieverdien av husrommet og den forsinkede delen.

Leieboeren har en tilsvarende rett til å kreve avslag i leien for hele den tiden husrommet lider av en mangel, det vil si frem til utleieren har rettet ferdig. Prisavslaget skal settes til differansen mellom husrommets leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Partene kan bli enige om prisavslagets størrelse. Om man ikke blir enige om prisavslagets størrelse må leieboeren godtgjøre hvilket fall i leieverdien forsinkelsen eller mangelen utgjør. Det kan han gjøre ved å få mangelen taksert.

Retten til avslag i leie varer så lenge forsinkelsen eller mangelen varer. Leieboeren mister retten til leieavslag dersom han avslår et tilbud om retting, som han plikter å motta.

Husleieloven § 2-11

Tilbakeholdelse av leie
Leieboeren har rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de krav han har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Viser det seg at leieboeren har tatt feil, kan utleieren holde ham ansvarlig for betalingsmislighold. Leieboer har imidlertid et visst slingringsmonn ved at loven bevisst bruker ordlyden ”sikrer”. Selv om han holder tilbake noe mer enn det han har krav på er det ikke gitt at det foreligger betalingsmislighold fra leieboers side.

Deponerer leieboeren beløpet etter Husleieloven § 3-8, unngår han risikoen for at utleier sier opp eller hever avtalen på grunnlag av tilbakeholdelsen. Leieboeren har imidlertid risikoen for at det beløpet som holdes tilbake er rettmessig. Det lønner seg derfor å utøve litt forsiktighet når man holder tilbake leien.

Husleieloven §§ 2-15

Heving
Heving innebærer å si seg fri fra leieavtalen med øyeblikkelig virkning, uten forutgående oppsigelsestid. Før leieboeren hever, bør han reklamere og gi utleieren en rimelig frist for å oppfylle avtalen.

Vilkåret for å heve er at avtalen er vesentlig misligholdt. Hvis leieboeren hever uten at vil­kåret er oppfylt, gjør han seg skyldig i mislighold.

Leie­boeren kan heve allerede før han overtar husrommet dersom det er klart at det vil inntre et mislighold som åpner for heving. Utleieren kan avverge heving dersom han raskt stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leieboeren mister retten til å heve på grunn av forsinkelse når han har overtatt husrommet eller når manglene er rettet eller akseptert.

Husleieloven § 2-12

Erstatning
Leieboeren kan kreve erstatning for sitt økonomiske tap. Dette forutsetter at grunnlaget for erstatningen ikke ligger utenfor utleiers kontroll. Leieboeren kan på dette grunnlaget bare kreve erstattet sine direkte tap. Et eksempel på dette kan være utgifter til leie av annet husrom.

Dersom utleieren har utvist skyld eller uriktig lovet at husrommet skal ha visse egenskaper, kan han normalt også holdes ansvarlig også for leieboerens indirekte tap. Eksempler på indirekte tap er tapte inntekter ved barnepass i boligen, fravær fra jobb uten lønn eller utgifter til kjøp av nye ting dersom leieboerens ting blir ødelagt.

Leieboeren kan uten hensyn til utleierens personlige skyld kreve erstatning for det tap han lider som følge av utleierens manglende rett til å leie ut, hvis mangelen forelå før den bindende leieavtalen ble inngått.

Husleieloven §§ 2-13 og 2-14

Tapsbegrensningsplikten
Både utleieren og leieboeren har tapsbegrensningsplikt, det vil si plikt til å begrense hverandres tap.

For leieboerens vedkommende er plikten til å begrense utleierens tap aktuell for eksempel dersom han må utføre reparasjoner for utleierens regning, eller leie annet husrom i en periode dersom boligen han leier blir ubrukelig på grunn av skade. I slike tilfeller plikter leieboeren å begrense utleierens tap ved å holde utgiftene på et forsvarlig nivå.

For utleieren er tapsbegrensningsplikten mest aktuell dersom leieboeren flytter før leietiden er ute. Utleieren plikter da å bruke sine muligheter til å leie ut husrommet på ny snarest mulig, slik at leieboeren ikke trenger betale leie lengre enn nødvendig.

Leieboerens avtalebrudd og utleiers krav

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Retting og oppfyllelse av avtalen
Heving
Erstatning
Oppsigelse

Leieboerens hovedforpliktelse er å betale sin husleie. Men det følger også andre forpliktelser med, som for eksempel å behandle boligen med aktsomhet og i samvar med det som ellers måtte følge av avtalen.

Eksempler på leieboerens avtalebrudd med utleier er at han ikke betaler husleie eller andre lovlig avtalte pengeytelser til avtalt tid, ikke utfører pliktig vedlikehold, ikke overholder regler for ro og orden, framutleier eller overdrar kontrakten uten utleierens tillatelse, skader ut­leierens eiendom eller uten rett nekter utleieren tilgang til husrommet.Om leieboeren bryter kontrakten, har utleieren flere sanksjonsmuligheter. Utleier kan kreve at leieboeren utbedrer eller retter mangelen eller utleier kan heve eller si opp leieforholdet. I tillegg til dette kan utleier kreve erstatning for det økonomiske tap han har fått som følge av leieboers avtalebrudd.

Hvilke sanksjonsmulighet utleier kan benytte seg av vil avhenge av hvilke forpliktelser som misligholdes og omfanget av misligholdet.

Retting og oppfyllelse av avtalen
Utleieren kan kreve at leieboeren retter på for­holdet og oppfyller avtalen. Dersom dette ikke gjøres vil utleier for eksempel kunne foreta utbedringer for leieboers regning.

Husleieloven § 5-7

Heving
Utleieren kan heve leieavtalen hvis leieboeren på en vesentlig måte misligholder leieavtalen. Flere mindre av­talebrudd kan til sammen utgjøre vesentlig mislighold. Han kan da kreve at leieboeren flytter umiddelbart.

Leieboeren skal som hovedregel få skriftlig advarsel med mulighet til å rette på forholdet, før utleieren hever. Det stilles ikke krav om advarsel dersom leieboerens mislighold er svært alvorlig.

Selve utleiers hevingserklæring må oppfylle visse krav for å være gyldig:

• erklæringen skal være skriftlig
• grunnen til hevingen skal oppgis

Dersom leieboeren ikke flytter, kan utleieren gå til domstolen og kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Utleier kan også gå til ordinært søksmål for å få prøvet hevingen.

Husleieloven § 9-9

Erstatning
Leieboeren kan holdes erstatningsansvarlig for økonomiske tap som skyldes at leieboeren opptrer uaktsomt eller ellers ikke oppfyller sine forpliktelser etter kontrakten.

Hvis leieboeren bryter leieavtalen, kan utleieren kreve at han erstatter det tap som oppstår som følge av avtalebruddet. Det kan være tapte leieinntekter, utgifter til reparasjoner, vasking, utgifter til annonsering etter nye leieboere, eller utgifter til namsmyndighetene ved utkastelse.

Husleieloven § 5-8

Oppsigelse
Leieboers avtalebrudd kan også være en oppsigelsesgrunn for utleier. Oppsigelsesreglene vil bli behandlet grundig under kapittelet om dette.

Leieboerens betalingsplikt

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Lovlige pengeytelser
Det er bare adgang til å avtale at leieboeren skal betale husleie, tillegg for brensel og elektrisitet. Nytt fra 1. september 2009 er også at leieboer kan bli belastet for forbruk av vann og avløp. En forutsetning for å belaste leieboer for vann og avløp er at utleieren selv betaler dette basert på målt forbruk. Dette kan variere fra kommune til kommune.

Utleier kan også kreve depositum eller en garanti som sikkerhet for leieforholdet. Kostnadene ved å opprette depositumskonto skal dekkes av utleier.

Utleierens utgifter til trappevask, kabel-tv, vaktmester, andre offentlige avgifter, fellesstrøm og liknende skal være inkludert i husleien, og er ikke tillatt oppkrevd.

Lovlige og ulovlige gebyrer
Utleieren har ikke lov å kreve gebyr for å få nøkler, inngåelse av kontrakt eller liknende. Slike gebyrer er skjult husleie. Leieboeren skal heller ikke betale boligformidlingsgebyr eller gebyr for opprettelse av depositumskonto.

Utleieren kan kreve gebyr for purring på leie som ikke er betalt. Purringen kan sendes 14 dager etter forfall. Dette forutsetter at det står i kontrakten/annet varsel at gebyr vil påløpe ved for sen betaling.

Per januar 2011 er gebyret maksimalt kr 61,- (1/10 av inkassosatsen). Klikk her for oppdaterte satser.

Husleieloven §§ 3-1 jf 3-7

Justering av husleie         
Husleie er det man betaler for å bruke leiligheten. Depositumsgaranti og tillegg for elektrisitet, brensel, vann og avløp regnes derfor ikke som husleie.

Utleieren og leieboeren kan én gang per år med én måneds skriftlig varsel kreve leien justert i takt med endringen i konsumprisindeksen. Konsumprisindeksen gjenspeiler pris­utviklingen det siste året. Normalt ligger denne på 2-3 %. Endringen i leien må ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen etter siste leiejustering. Statistisk Sentralbyrå gir opplysninger om konsumprisindeksen. En leieboer vil ikke bli bundet av en avtale som gir utleieren adgang til å øke leien mer, oftere eller med kortere varsel enn nevnt i loven. Det kan imidlertid avtales en lengre varslingsfrist, eller at justering i samsvar med konsumprisindeksen skjer automatisk hvert år. Lovlige tillegg kan ikke justeres etter denne regelen.

Både leieboeren og utleieren kan kreve at leien justeres til gjengs leie hvert tredje år. Den nye leien får virkning 6 måneder etter at en av partene skriftlig har krevd justering. Vilkåret for å kunne kreve justering er at leieforholdet har vart i 2 år og 6 måneder uten annen justering av leien enn etter konsumprisindeksen. Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie, men er en slags gjennomsnittsleie for liknende leieobjekter, leid ut på liknende avtalevilkår. Om partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie kan hver av dem kreve leien fastsatt ved hjelp av en takstnemnd.

Husleieloven §§ 4-1, 4-2 og 4-3

Særlig om arbeidsytelser
Det kan også avtales at leieboeren skal “betale” hele eller deler av leien i form av arbeid, for eksempel ved vaktmestertjenester. Hvis leieboeren ikke oppfyller arbeidsplikten, kan utleier kreve at leie­boeren erstatter utgiftene til å leie en annen til gjøre jobben.

Tillegg for elektrisitet og brensel, vann og avløp
Det kan avtales at leieboeren skal betale utgifter til forbruk av elektrisitet, brensel. Etter 1. september 2009 vil det også kunne avtales at forbruk vann og avløp skal kunne belastes, forutsatt at utleieren selv faktureres dette ved målt forbruk.

Hvis det er fellesanlegg for levering av slike ytelser, kan et flertall på 2/3 av leieboerne kreve at alle får sin egen måler. Utleierens stemme teller ikke. En eventuell framleier har stemmerett i stedet for hovedleieren.

I tilfeller hvor det ikke er mulig å måle leieboerens forbruk, kan utleieren fastsette hvordan utgiftene skal fordeles blant leieboerne. Fordelingen må ikke være urimelig. Her er det rom for ulike varianter, for eksempel basert på størrelse, antall beboere osv. Er fordelingsnøkkelen urimelig er leie­boerne ikke bundet av fordelingsmåten. Leieboeren kan kreve innsyn i brenselsregnskapene. Er utgiftene inkludert i husleien, skal leieboeren uansett kun betale avtalt leie.

Husleieloven §§ 3-1 og 3-4

Depositum
Depositum er en økonomisk sikkerhet som leieboeren gir utleieren, ved å sette et pengebeløp på en konto i leieboers navn som de ikke fritt kan disponere. Leie­boeren skal få sine penger tilbake dersom han ikke misligholder leieavtalen. Depositumet skal stå på en depositumskonto i en bank eller annen godkjent finansinstitusjon. Det er ulovlig for utleieren å motta depositumet kontant eller å sette det på sin egen konto. Depositumet kan maksimalt tilsvare 6 måneders husleie sammen med eventuell garanti. Beløpet kan justeres i samsvar med økning i leien dersom dette er avtalt. Leieboeren kan når som helst kreve opptjente renter utbetalt.

Enkelte større aktører, som studentsamskipnadene kan få dispensasjon fra departementet til å opprette en samlekonto hvor depositumet til sine leieboere settes inn.

Ved leieforholdets slutt er hovedregelen at partene i fellesskap går i banken og fordeler depositumet slik de er enige om. Dersom partene ikke blir enige finnes det regler for hvordan man går frem.

Etter leieforholdets opphør kan utleier kreve skyldig leie utbetalt av depositumskontoen. Dersom husleien betales til konto i samme bank som depositumskontoen er opprettet i, kan utleier uten leieboerens samtykke få utbetalt dokumentert skyldig leie. Utleier kan dokumentere dette ved at banken går gjennom kontoen som leien er betalt til og sammenlikner dette med beløp som skulle være betalt. Innsigelser fra leieboer om at noe leie er betalt kontant, eller noe leie er betalt via arbeid trenger derfor finansinstitusjonen å ta stilling til. Leieboer må derfor varsle banken om slike innsigelser, i motsatt fall vil banken kunne utbetale påstått skyldig leie uten at leieboer høres om dette.

Nytt for depositumsavtaler inngått etter 1. september 2009 er at banken uansett skal varsle leieboer før beløp fra depositumskontoen utbetales utleier. Da får leieboer 5 uker, fra den dato da varselet er sendt, til eventuelt å ta ut søksmål om leieboer har innsigelser på at beløpet skal bli utbetalt utleier. Søksmål innebærer at klage må være sendt inn til Forliksråd/Husleietvistutvalg. Depositumskontoen vil i så fall forbli sperret for begge partene, inntil tvisten er avgjort. Om det ikke kan dokumenteres at leieboer har gått til søksmål vil finansinstitusjonen utbetale den skyldige leien til utleier uten leieboers samtykke.

Også leieboeren kan kreve depositumet utbetalt etter leieforholdets slutt. I de tilfellene vil utleier få varsel av banken, og utleier må ta ut søksmål innen 1 måned (for depositumsavtaler inngått etter
1. september 2009 er fristen 5 uker) etter at varsel er sendt utleier for å unngå utbetaling. Inntil tvisten er avgjort vil kontoen bli sperret.

Finansinstitusjonen må utbetale depositumet hvis den som krever utbetaling kan fremvise skriftlig samtykke fra den annen part, en dom eller annen endelig av­gjørelse av kravet.

Kostnader ved opprettelsen av depositumskontoen må dekkes av utleier. Forbudet mot å kreve leieboer for dette er inntatt direkte i lovteksten fra 1. september 2009, men innebærer ingen endring av regelsettet.

Husleieloven § 3-5

Garanti
Garanti er en økonomisk sikkerhet, hvor en tredjeperson binder seg til å betale leieboerens forpliktelser om leieavtalen misligholdes. Garantien kan stilles av for eksempel en bank, et sosialkontor, en arbeidsgiver eller en bekjent. Garantien og depositumet må til sammen ikke tilsvare mer enn 6 måneders husleie. Garantien kan dekke alle typer krav som følger av leieavtalen, med mindre annet er avtalt.

Husleieloven § 3-6

Deponering av leie
Å deponere betyr å sette et beløp på en særskilt sperret konto. Hvis det oppstår uenighet om hva leieboeren skal betale, kan han deponere det omtvistede beløp i finansinstitusjon. Dette beløp skal stå på en sperret konto, og skal kun kunne disponeres av partene i fellesskap. Utleieren kan da ikke si opp eller heve leieavtalen på grunn av beløpet. Leieboeren kan ikke deponere leie han klart plikter å betale.

Leieboer må snarest mulig gi utleieren melding om at deponering har skjedd, og grunnen til deponeringen. Videre må leieboer gi utleier en frist på 14 dager til å medvirke til opprettelsen av deponeringskontoen. Denne medvirkningen fra utleier skal ikke tolkes som en aksept fra utleier om at leieboer har holdt tilbake leien.

Om beløpet ikke blir deponert med utleiers manglende medvirkning som eneste årsak, vil beløpet regnes som deponert om leieboer setter pengene inn på en egen konto, atskilt fra leieboers øvrige midler. Leieboer må da kunne dokumentere at beløpet er satt til side med det formål å deponere omtvistet leie.

Utleieren kan ikke få det deponerte beløpet utbetalt før han enten får leieboerens samtykke, eller reiser sak mot leieboeren og vinner frem. Hvis leieboeren taper saken, regnes beløpet som misligholdt selv om beløpet ble deponert. Utleier kan da kreve forsinkelsesrente av beløpet.

Dersom man ikke lykkes å komme til en enighet om det deponerte beløp bør saken bringes inn for rettslig behandling, slik at man får løst det spørsmål som motiverer deponeringen.

Husleieloven § 3-8

Ulovlig leie
Har utleieren krevd ulovlig leie, kan leieboeren kreve at utleieren tilbakebetaler det ulovlig oppkrevde beløpet. Dette gjelder både om det er en ulovlig tilleggsytelse og om det er en ulovlig leieøkning. Ved tilbakebetaling av ulovlig leie kan leieboer normalt kreve tillegg av forsinkelsesrente.

Husleieloven §§ 3-7 og 4-4

Leieboerens bruk av husrommet

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Bruk
Ro og orden
Dyrehold

Bruk
Leieboeren har krav på at husrommet kan brukes til det avtalte formålet i hele leieperioden. Utleieren har ikke rett til å gripe inn så lenge leieboeren bruker husrommet på avtalt måte og ikke utsetter det for større skaderisiko enn normalt.

Leieboeren skal behandle husrommet aktsomt og forsvarlig. Han skal vise omsorg for utleierens eien­dom ved å varsle om, hindre og begrense skader.

Husleieloven §§ 5-1 og 5-3

Ro og orden
Utleieren plikter i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden på eiendommen.

Leieboeren har plikt til å respektere vanlige ordensregler og rimelige påbud. Et eksempel på en uvanlig og urimelig ordensregel, er regler for hvem leieboeren kan ha på besøk. Det er hensyn til gode boforhold for felles­skapet som må begrunne ordensreglene.

Leie­boeren må opptre hensynsfullt og ivareta vanlig ro og orden selv om det ikke er fastsatt ordensregler.

Husleieloven § 5-2

Dyrehold
Utleieren kan fastsette forbud mot dyrehold. Leieboeren kan likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det. En slik grunn kan være at leieboeren har behov førerhund eller tjenestehund. Også sosiale forhold kan være en god grunn til å ha dyr.

Dyreholdet må ikke være til ulempe for utleieren eller øvrige beboere. Ulempene kan bestå i støy, lukt, dyrehår, allergi eller redsel for dyret. Om leieboeren skal få ha dyr, beror på en interesseavveining. Jo større behovet for å holde dyr er, desto større ulemper må det kreves før dyreholdet kan nektes. Jo større ulempene av dyreholdet oppleves for de øvrige beboerne, desto mer tungtveiende grunner må leieboeren ha. Hvis ulempene for de øvrige beboerne er ubetydelige, for eksempel fordi det er snakk om å holde et innedyr som marsvin eller fugl, kan utleieren ikke nekte leieboeren å ha slike selv om han ikke har spesielt god grunn for å ha dyret. Anskaffer leieboeren dyr uten utleierens godkjenning, er det mislighold dersom det viser seg at leieboeren ikke har rett til å ha dyret.

Husleieloven § 5-2, annet ledd

Husstandsutvidelse og framleie

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Husstandsutvidelse
Hovedregelen om framleie
Framleie av del av bolig
Framleie ved midlertidig fravær
Framleie ved tidsbestemte leieavtaler
Godkjenning ved passivitet

 Husstandsutvidelse
Når leieboeren deler leiligheten med andre og har en viss grad av felles husholdning, er det husstandsfellesskap. Leieboeren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne, ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje, adoptivbarn og fosterbarn. Slektninger i rett oppadstigende linje er foreldre, besteforeldre og så videre, og slektninger i nedadstigende linje er barn, barnebarn og så videre. Barnas alder er uten betydning. Det kreves ikke at husstandsfellesskapet må være varig. Det er nok at partene har til hensikt å bli samboere. Leieboeren trenger ikke utleierens godkjenning, men bør likevel varsle utleieren om hvem han tar opp i husstanden.

Opptak av andre personer enn de nevnte krever utleierens godkjenning, men han kan ikke nekte uten at forhold ved personen gir saklig grunn til det, eller husrommet blir klart overbefolket. Det skal mye til for at det foreligger saklig grunn. Økt slitasje, at personen er sosial­klient eller av utenlandsk opprinnelse, er ikke saklig grunn. Hvis utleier har saklig grunn for ikke å gi godkjenning, kan han i stedet for å nekte, velge å stille vilkår for samtykket.

Fra 1. september 2009 innføres også en rett for utleier til å nekte fremleie dersom dette klart vil resultere i at boligen blir overbefolket. Eksempler på momenter i vurderingen om leiligheten blir klart overbefolket er boligens størrelse, om det er snakk om voksne eller barn, helsemessige årsaker etc. Merk at dette ikke kan vektlegges ved opptak i husstanden av nærstående familie.

Husleieloven § 7-1

Hovedregelen om framleie
Når leieboeren selv leier ut hele eller deler av husrommet, er det framleie. Leieboeren må som hovedregel ha utleie­rens samtykke for å framutleie. I lovgivningen finner vi noen typer fremleiesituasjoner hvor utleier likevel har svært begrensede muligheter for å nekte. Disse blir behandlet nedenfor. 

Husleieloven § 7-2

Framleie av del av bolig
Leier av bolig, som selv skal bo i boligen, kan framutleie en del av boligen med godkjenning av utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold ved framleieren gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket.

Husleieloven § 7-3

Framleie ved midlertidig fravær
En leier av bolig kan framutleie hele boligen ved midlertidig fravær på grunn av eget arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. En tungtveiende grunn kan være at leieboeren i en lengre periode må oppholde seg hos sin syke mor. Retten til framleie består så lenge grunnen er til stede, men samlet maksimalt i 2 år. Utleierens avslag på leieboerens søknad må i tilfelle være saklig begrunnet i forhold ved framleieren eller begrunnet i at leiligheten blir klart overbefolket.

Leieboeren må ha til hensikt å ta boligen i bruk etter sitt midlertidige fravær.

Husleieloven § 7-4

Framleie ved tidsbestemte leieavtaler
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieboeren framutleie for resten av leietiden med godkjenning av utleieren. Regelen gjelder tidsbestemte leieavtaler med eller uten oppsigelsesadgang og gir mulighet til hel eller delvis framutleie.

Utleieren kan i utgangspunktet bare gi avslag på leieboerens søknad dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller om leieobjektet blir klart overbefolket. Framutleie kan imidlertid ikke tvinges igjennom selv om utleier avslår framutleie uten grunn. Leieboeren kan ikke reise sak om nektelsen, men kan si opp med lovens frist selv om oppsigelsesadgang ikke er avtalt.

Har utleieren en saklig grunn for å avslå leieboerens søknad, gis ikke leieboeren en slik ekstraordinær oppsigelsesrett.

Husleieloven § 7-5

Godkjenning ved passivitet
Hvis utleieren ikke skriftlig avslår leieboerens skriftlige søknad om framutleie innen én måned fra han mottok søknaden, regnes søknaden for å være godkjent. Svarfristen løper bare dersom leie­boeren har søkt skriftlig.

Dersom utleieren mener at det finnes forhold ved framleieren som gir saklig grunn til avslag, må han skriftlig gi leieboeren begrunnelsen innen fristen.

Vedlikehold og forbedringer

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Vedlikehold og utskiftning
Forandringer
Skader
Utleierens adgang til husrommet

Vedlikehold og utskiftning
Vedlikehold er å opprettholde den avtalte standard. I det følgende gjennomgås hvilke vedlikeholdsoppgaver partene har etter loven. Merk at det er anledning til å fravike dette i avtale.

I mange av standardkontraktene er det lagt opp til et omfattende vedlikeholdsansvar for leieboer, vesentlig mer enn det som er ansvarsfordelingen etter husleieloven.
Dersom ikke annet er avtalt, må utleieren foreta løpende indre og ytre vedlikehold som maling, reparasjon og utskiftning. Renhold og rydding av fellesarealer regnes også som vedlikehold. Hovedsaken er at leieboeren får det han har krav på etter avtalen.

Leieboeren plikter å vedlikeholde dørlåser, kraner, toalett, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr. Det er utleieren som i tilfelle må skifte ut gjenstander, med mindre gjenstanden tilhører leieboeren. Utskiftning av mindre deler på en del ting, slik som pakninger og skruer, regnes som vedlikehold av tingen.

Etter 1. september 2009 har leieboer også ansvar for funksjonskontroll av røykvarslings- og brannslukningsutstyr. Dette omfatter skifting av batterier til røykvarsler, sjekk av røykvarsler og visuell sjekk og kontroll med om brannslukningsapparat fungerer. Anskaffelse av slikt utstyr er fortsatt utleiers ansvar.

Forandringer
Leieboeren må finne seg i forandringer i husrommet. Leieboeren kan likevel nekte å godta at husrommets karakter forandres vesentlig, slik som når vinduer, dører eller vegger skal flyttes eller fjernes. Leieboeren trenger heller ikke å gå med på forandringer som medfører betydelig ulempe eller at forandringene gjør husrommet mindre egnet til det avtalte formål.

Om utleieren ønsker å utføre forandringene til tross for at leieboeren rettmessig motsetter seg det, må han si opp leieboeren eller vente til leiekontrakten eventuelt løper ut av seg selv.

Leieboeren må ha utleierens samtykke til å foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen. Utleieren kan gi avslag uten noen nærmere begrunnelse.

Utleieren må ha saklig grunn for å nekte en leieboer å gjen­­nomføre tiltak på eiendommen som leieboeren mener er nødvendige på grunn av sin egen eller husstandsmedlemmers funksjonshemming.

Husleieloven § 5-4

Skader
Utleieren er ansvarlig for tilfeldige skader som oppstår, for eksempel ved innbrudd. Oppdager leieboeren en skade på husrommet som må utbedres med en gang, for eksempel fordi den med­fører fare for brann eller lekkasjer, plikter han straks å sende melding om det til utleieren. Andre skader må leieboeren melde fra om innen rimelig tid.

Leieboeren må igangsette rimelige tiltak for å forhindre økonomisk tap for utleieren, hvis det oppstår skader som må utbedres med en gang. Leieboeren har rett til full utgiftsdekning selv om han også har latt utføre arbeider som kunne vente til utleier selv kunne utføre dem, så lenge tiltakene var nødvendige og utgiftene forsvarlige. Leieboer kan også kreve en rimelig godtgjørelse av utleieren hvis han selv har utført arbeid. Leieboerens plikt til å sette i gang redningstiltak opphører når utleieren har fått melding om skaden og dermed selv har mulighet til å ivareta sine interesser og begrense sitt tap.

Ut­leieren kan holde leieboeren ansvarlig for ikke å ha igangsatt tiltak hvis det er åpenbart at leieboeren burde ha gjort dette. Leieboeren har ikke rett til å få dekket sine omkostninger dersom skaden skyldes han selv eller noen han er ansvarlig for.

Husleieloven § 5-5

Utleierens adgang til husrommet
Leieboeren har plikt til å gi utleieren adgang til husrommet. Utleieren har rett til å komme inn til leieboeren for å se om hans bruk er i samsvar med leieavtalen, for å gjennomføre pliktig ved­likehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade.

Leieboeren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller ved­likeholdsarbeider. Tilsyn skal som hovedregel varsles cirka én uke i forveien. Vedlikeholdsarbeider, som vil foregå over en periode, bør varsles lengre tid i forveien. Ved forandringer i husrommet skal leieboeren uansett ha melding 3 måneder før arbeidene påbegynnes.

Har leie­boeren fått en rimelig mulighet til å innrette seg, kan det være mislighold av leieavtalen å nekte utleier adgang til husrommet.

Leieboeren kan kreve at arbeidene utføres med vanlig faglig framdrift og uten unødig avbrudd eller ulempe. Utleieren og leieboeren bør forsøke å finne et tidspunkt som i størst mulig grad passer begge, og ta hensyn til begge parter.

Utleieren kan kreve å komme inn til leieboeren uten å varsle på forhånd, når det er nødvendig å gjøre noe straks for å unngå skade eller tap. Utleieren kan gjøre seg skyldig i straffbart forhold dersom han ellers tar seg inn i boligen uten leie­boerens tillatelse. Ved utleierens misbruk av nøkkel kan leieboeren skifte lås for utleiers regning.

Husleieloven § 5-6

Beboerrepresentasjon

I hus der utleieren har utleid flere enn fire bo­liger, kan leieboerne velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. Den tillitsvalgte skal minst én gang årlig innkalle alle leieboerne, herunder framleierne, til møte. Vedtak skjer med vanlig flertall blant de fremmøtte. Hver bolig har én stemme. Framleieren har ikke stemmerett, men han har rett til å uttale seg.

Den tillitsvalgte skal ivareta leieboernes interesser overfor utleieren, og kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for leieboerne i huset. Utleieren har ikke plikt til å ta hensyn til leieboernes meninger. Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører leieboerne.

Husleieloven kap. 6

Overføring av leieavtalen

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Hovedregelen
Leieboerens død
Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap
Eierskifte

Hovedregelen
Leieboeren kan ikke overføre leieavtalen til andre, med mindre han får tillatelse fra ut­leieren eller loven gir ham rett til det. Loven har regler om overføring når leieboeren dør, ved samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap. Utenom de lovbestemte tilfellene, kan utleieren uten grunn nekte leieboeren å overføre leieavtalen.

Husleieloven § 8-1

Leieboerens død
Bare personer som bodde sammen med avdøde ved dødsfallet, har rett til å tre inn i leieforholdet.

Gjenlevende ektefelle eller registrert partner har alltid rett til å tre inn i leieforholdet, uten krav til forutgående felles botid.

Leieboerens barn, adoptivbarn, barnebarn og oldebarn har rett til å tre inn i avdøde leieboers leieforhold dersom de bodde sammen med avdøde de siste 6 måneder før dødsfallet.

Samboere, fosterbarn og andre personer vil ha rett til å tre inn i leieforholdet dersom de oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven om å være over 18 år og har bodd sammen med avdøde de siste 2 år før dødsfallet. Det stilles ikke krav om minste botid hvis husstandsmedlemmer har hatt, har eller venter barn med avdøde.

Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn i leieforholdet hvis flere har rett til å tre inn.

Hvis utleieren eller dødsboet sier opp leieforholdet, må de som ønsker å benytte retten til å tre inn, sende skriftlig melding om det til utleieren senest én måned fra de mottok skriftlig melding fra utleieren om oppsigelsen eller fra utleieren mottok dødsboets oppsigelse.

Husleieloven § 8-2

Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap
Hvis leieboeren flytter, har ektefelle eller registrert partner som bodde sammen med leieboeren, rett til å tre inn i leieforholdet. Utleieren må respektere ordning av bruksretten som er fastsatt av fylkesmannen, en domstol eller ved avtale mellom ektefellene. Andre husstandsmedlemmer har rett til å tre inn dersom de oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven om å være over 18 år, og har bodd sammen med fraflyttede leieboer de siste to år før fraflyttingen.

Kravet til botid gjelder ikke dersom leieboeren og husstandsmedlemmet har hatt, har eller venter barn sammen.

Husleieloven § 8-3

Eierskifte
Selv om eiendommen får ny eier, gjelder leieavtalen som før. Leieboeren kan holde tidligere eier ansvarlig for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter leieavtalen. Kravet må fremsettes innen seks måneder etter eierskiftet.

Husleieloven § 8-6

Opphør av leieavtaler

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Tidsbestemte leieavtaler – leieboer som ønsker å flytte før kontrakten har utløpt
Tidsbestemte leieavtaler kan ikke sies opp hvis det ikke er avtalt. For avtaler inngått etter 1. september 2009 vil imidlertid utleier ha plikt til å skriftlig opplyse om at leieboer ikke kan si opp. Dersom dette ikke er gjort vil leieboeren likevel ha rett til å si opp leieforholdet i kontraktsperioden med oppsigelsestid i henhold til husleieloven.

Hvis leieboeren innenfor en tidsbestemt periode har oppsigelsesrett kan man fraflytte leieobjektet med de frister som gjelder i kontrakten eller husleieloven. Det er ingen formkrav til leieboers oppsigelse, men det anbefales at dette gjøres skriftlig.

Dersom leieboeren ikke har oppsigelsesrett innebærer dette at leieboeren har forpliktet seg til å betale den avtalte leie i hele leieperioden. Om leieboeren flytter før leietiden har utløpt kan utleieren, i tillegg til tapte leieinntekter, holde leieboeren ansvarlig for utgifter han pådrar seg som følge av at leieboeren flytter før kontraktstiden er slutt.

Leieboeren blir fri sin plikt til å betale husleie fra det tidspunkt utleieren får leid ut husrommet på ny til samme pris. Utleier er forpliktet til å forsøke å finne nye leieboere, men det anbefales at også leieboer selv prøver på dette. Hvis utleieren somler eller tar i bruk leiligheten selv, blir leieboeren fri sin betalings­plikt fra det tidspunkt utleieren burde leid ut husrommet på ny. Tar utleieren husrommet i bruk selv, blir også leieboeren fri sin betalingsplikt fra dette tidspunktet.

Husleieloven §§ 9-2 jf 10-3

Tidsbestemte leieavtaler - leieboeren ønsker å bli boende ved utløpet av kontrakten
Dersom leieboeren har en leieavtale som utløper av seg selv, plikter han uoppfordret å levere tilbake husrommet når leieavtalen utløper. Det er avtalebrudd av leieboeren å bli boende, og utleieren kan få leieboeren kastet ut og kreve at leieboeren erstatter det økonomiske tapet som avtalebruddet medfører i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven  § 13-2. Utleier kan på sin side heller ikke kreve at leieforholdet fortsetter.

Leieboeren kan avtale med utleieren at leieav­talen skal forlenges. Leieavtalen går ellers over til å løpe på ubestemt tid hvis utleieren ikke sender leie­boeren en skriftlig flytteoppfordring innen tre månede­r etter leieavtalen løp ut.

Dersom leieboeren lovlig skal kunne bo videre etter utløpet av kontraktens sluttdato, må han enten kunne dokumentere at det foreligger en avtale om dette, eller påvise at utleier har tilbudt en kortere kontrakt enn det som er lovlig. I sistnevnte tilfelle vil leieavtalen likevel anses som tidsubestemt.

Husleieloven § 9-2

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - oppsigelsesfrister
Leieboeren og utleieren kan avtale den opp­sigelsesfrist de ønsker. Det kan også avtales at bare den ene parten skal kunne si opp. Er oppsigelsesfristens lengde ikke avtalt, gjelder lovens frist på 3 måneder. Fristen begynner å løpe når oppsigelsen kommer fram. Fristen regnes fra utløpet av en kalendermåned, og oppsigelsen ender alltid på den siste dagen i måneden. Hvis oppsigelsesfristen begynner å løpe 12. juni, løper ikke fristen ut 12. september, men den 31. september.

Ved leie av enkelt beboelsesrom der leie­boeren har tilgang til en annens bolig og ved leie av garasjer og boder, er oppsigelsesfristen én måned. Denne fristen løper fra dato til dato.

Husleieloven § 9-6

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - oppsigelse fra leieboeren
Leieboeren kan si opp muntlig og trenger ikke begrunne sin oppsigelse. Det anbefales imidlertid at også leieboer gir sin oppsigelse skriftlig, og tar vare på gjenparten, av bevismessige årsaker.

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - oppsigelse fra utleieren
Om utleier ønsker å si opp leieboeren sin er det en rekke krav til oppsigelsen.

• Oppsigelsen skal være skriftlig.
• Oppsigelsen skal begrunnes.
• Oppsigelsen skal opplyse om at leieboeren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.
• Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper han sin rett til å bestride oppsigelsen, og at utleieren i så fall kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven om leieboeren ikke flytter ut i henhold til oppsigelsen.

Har utleieren godkjent en framleier, plikter han å sende framleieren kopi av oppsigelsen. I tillegg til de vanlige påbudte opplysninger må oppsigelsen informere om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at hovedleieren mottok den.

En oppsigelse som ikke fyller formkravene, er ugyldig og uten virkning. Har leieboeren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den imidlertid som godtatt.

Husleieloven § 9-7

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - tilfeller hvor leieboeren ikke har oppsigelsesvern
I noen tilfeller har ikke leieboeren oppsigelsesvern. Dette innebærer at leieboeren ikke kan protestere på oppsigelsen. Oppsigelsen må imidlertid fortsatt være skriftlig. Leieboeren har ikke oppsigelsesvern i følgende tilfeller:

• ved leie av enkelt beboelsesrom der leieboeren etter leie­avtalen har adgang til en annens bolig
• ved selvstendig leie av garasje eller bod,
• leie av bolig som utleier selv har brukt som egen bolig når leieboeren senest samtidig med avtaleinngåelsen har fått skriftlig opplyst at han leier utleiernes egen bolig og at dette gir henne færre rettigheter enn etter loven.

Videre er det noen mer spesielle boligleieforhold med stat og kommune hvor leier er fratatt protestretten. Disse behandles særskilt i kapittelet ”Særregler for visse boligleieforhold" under avsnittet ”bolig for vanskeligstilte”

Husleieloven § 9-7, siste ledd og 11-4      

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - leieboerens protest mot oppsigelsen
Vil leieboeren protestere mot oppsigelsen, må han sende skriftlig protest til utleieren innen 1 måned etter at han mottok den. Oppsigelsen faller deretter bort dersom utleieren ikke reiser søksmål mot leie­boeren innen 3 måneder etter at leieboerens protestfrist løp ut.

Har hovedleieren en framleier, plikter han å bruke sin mulighet til å protestere på utleierens oppsigelse, med mindre han gir framleieren melding om oppsigelsen senest 15 dager før protestfristen løper ut. Framleieren må i tilfelle protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at hovedleieren mottok oppsigelsen. Hvis fram­leieren protesterer, må utleieren reise sak både mot framleieren og hovedleieren, selv om hovedleieren ikke har protestert.

Husleieloven § 9-8

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - tilsidesettelse av oppsigelse
Om utleieren reiser sak, skal retten vurdere om oppsigelsen er saklig og rimelig. Retten skal sette oppsigelsen til side om den mangler saklig grunn eller virker urimelig.

Det skal lite til for at det foreligger saklig grunn. Saklig grunn kan være at leieboeren har misligholdt leieavtalen, at utleieren vil bruke boligen selv eller at han vil pusse den opp. Rimelighetsvurderingen er derfor viktigst. Når retten vurderer om en oppsigelse virker urimelig, veier den utleierens og leieboerens argumenter mot hverandre, for etter fritt skjønn å komme frem til en avgjørelse om hvem som har størst interesse i og behov for husrommet og derfor bør få rett.

Mener retten at leieboeren har misligholdt leie­avtalen vesentlig, skal den ikke sette oppsigelsen til side.

Husleieloven § 9-8

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - oppsigelse av leieavtalen ved leieboerens død

Hvis leieboeren dør før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leie­avtalen med lovens oppsigelsesfrist, selv om av­talen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist.

Utleieren kan ikke si opp leieavtalen på grunn av dødsfallet hvis leieboeren hadde rett til å overføre bruksretten. Dødsboet kan si opp leieforholdet selv om leieboeren kunne overføre bruksretten. Oppsigelsen må i tilfelle skje skriftlig innen tre måneder regnet fra dødsfallet.

Husleieloven § 9-9

Heving
Om leieboeren vesentlig misligholder avtalen kan utleier heve leieavtalen. Dette innebærer at leieavtalen opphører med umiddelbar virkning. Utleier kan da kreve erstatning av leieboeren for utlegg han har hatt, for tapte leieinntekter osv.

Hevingserklæringen må være skriftlig og begrunne hvorfor leieforholdet heves. Hevingsgrunn kan eksempelvis være vesentlig mislighold av betalingsplikten eller vedlikeholdsplikten, at leieboeren urettmessig har overlatt bruksretten til noen andre eller at leieboeren opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier eller andre beboere.

Husleieloven § 9-9

Utkastelse

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Fravikelse grunnet betalingsmislighold
Fravikelse grunnet tidsbestemt leieforhold som har løpt ut på tid
Fravikelse grunnet oppsigelse
Fravikelse grunnet heving av leieforholdet
Fravikelse grunnet i at leieboer åpenbart ikke har rett til å besitte leieobjektet
Varsel til sosialtjenesten i forbindelse med begjæring om utkastelse

I enkelte tilfeller kan en utleier kaste ut leieboeren ved hjelp av namsmyndighetene. Utleieren kan ikke kaste ut leieboeren på egenhånd. Dette vil i så fall være ulovlig selvtekt, noe som er straffbart. Om en utleier stenger leieboeren sin ute fra husrommet vil leieboeren kunne få namsmyndighetens hjelp til å komme inn i husrommet igjen.

Før en utleier kan gå til namsmyndighetene må han sende et varsel til leieboeren. Varselet skal opplyse om hvorfor utleier vil kaste ut leieboeren, og samtidig opplyse om at utleier vil begjære tvangsfravikelse innen 14 dager om leieboer ikke eksempelvis betaler den skyldige leien, eller flytter ut i henhold til en utløpt leiekontrakt. Denne fristen innebærer selvfølgelig at en leieboer også har tid til å komme med innsigelser til utleier – dvs fortelle utleieren hvorfor han mener utleier ikke har grunnlag for å kaste han ut.

Om leieboeren ikke kommer med noen innsigelser, eller utleieren uansett vil gå videre med fravikelsen, kan utleier begjære tvangsfravikelse hos namsmyndighetene 14 dager etter at varsel er sendt. Leieboer vil da få nok et varsel fra namsmyndighetene med en to ukers frist til å komme med innsigelser/merknader. Om namsmyndighetene finner at utleier har rett til å få fjernet leieboeren fra husrommet vil de sette en dato ca 2 uker etter at frist til å komme med merknader er gått ut.

Fravikelse grunnet betalingsmislighold
Hvis det fremgår av leieavtalen at leieboeren ved betalingsmislighold kan kastes ut uten søksmål og dom, betyr det at utleieren kan få leieboeren utkastet selv om misligholdet gjelder et lite beløp. Leieboeren kan unngå utkastelse ved å betale skyldig leie og omkostninger.

En mulig innsigelse leieboer kan ha i en slik sak er eksempelvis at påstått skyldig leie er holdt tilbake grunnet mangler i leieforholdet eller at utleier tidligere har oppkrevd ulovlige pengeytelser som nå kreves tilbakebetalt.

Fravikelse grunnet tidsbestemt leieforhold som har løpt ut på tid
Om en leieavtale har løpt ut i henhold til kontrakten, og leieboeren likevel ikke flytter kan utleier begjære tvangsfravikelse for å kaste ut leieboeren. Om leieboeren ikke flytter i henhold til utleiers varsel før utleier begjærer tvangsfravikelse hos namsmyndighetene vil leieboer også bli ansvarlig for utleiers omkostninger ved å ta saken til namsmyndighetene.

En mulig innsigelse leieboer kan ha i en slik sak er at kontrakten har gått over til å bli tidsubestemt, eksempelvis fordi leiekontrakten ikke oppfyller lovens minstetid på tre år.

Fravikelse grunnet oppsigelse
Om utleier har sagt opp leieboeren, og leieboeren ikke har protestert på oppsigelsen innen protestfristen, eller utleier har vunnet en oppsigelsessak i retten, og leieboer ikke flytter i henhold til denne oppsigelsen kan utleier begjære tvangsfravikelse.

En mulig innsigelse for leieboer i en slik sak er at oppsigelsen som er gitt ikke er gyldig, eller at leieboer faktisk har protestert på oppsigelsen, men at utleier ikke har gått til søksmål for å prøve oppsigelsen.

Fravikelse grunnet heving av leieforholdet
Om leieboer er skyld i vesentlig mislighold, og utleier har hevet kan utleier begjære tvangsfravikelse på grunnlag av dette om leieboer ikke flytter i henhold til utleiers hevingserklæring.  Om leieboer skal bli kastet ut på dette grunnlag må det være ”åpenbart” at han er i vesentlig mislighold.

Om en leieboer er uenig i at han åpenbart har vesentlig misligholdt leiekontrakten kan han komme med innsigelser begrunnet i hvorfor han er uenig.

Fravikelse grunnet i at leieboer åpenbart ikke har rett til å besitte leieobjektet
Om utleier mener at vedkommende i hans leilighet ikke har rett til å bo der i det hele tatt kan han begjære tvangsfravikelse med den begrunnelse at leieboer åpenbart ikke har rett til å besitte leieobjektet. Typisk eksempel på dette er okkupasjon.

Om leieboer vil komme med innsigelser til dette må han sannsynliggjøre at det faktisk foreligger en leieavtale.

Varsel til sosialtjenesten i forbindelse med begjæring om utkastelse
I en del tilfeller kan utleier sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen dersom det foreligger mislighold som danner grunnlag for å begjære utkastelse i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven.

For at sosialtjenesten skal ha mulighet til å iverksette tiltak for å unngå utkastelse bør ikke begjæring om utkastelse sendes til namsmyndigheten før 2 uker etter at varsel som nevnt er sendt. Varsling kan foretas i de tilfeller det er grunn til å tro at leier ikke selv kan ordne opp, og dette beror på en konkret vurdering av det enkelte tilfelle.

Leieboer som ikke ønsker at sosialtjenesten skal kunne involveres kan imidlertid gi skriftlig beskjed til utleier hvor man reserverer seg mot at utleier kan sende varsel til sosialtjenesten.

Dersom varsel sendes skal utleier samtidig sende kopi eller annen beskjed til leieboer om innholdet i meldingen slik at leietaker er klar over at sosialtjenesten informeres om forholdet.

Husleieloven § 9-11

Tilbakelevering av husrommet

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Visning før flytting
Utleierens reklamasjon
Etterlatt løsøre
Vederlag for forbedringer
Praktiske råd ved tilbakeleveringen

Visning før flytting
I tiden før fraflytting plikter leieboeren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet. Det er vanskelig å si noe konkret om hva rimelig utstrekning vil innebære, men her må det tas hensyn til leieboers rett til privatliv også i denne perioden av leieforholdet. 

Leieboer plikter bare å medvirke til visninger dersom leieavtalen snart løper ut, i oppsigelses­tiden eller eventuelt mot slutten av oppsigelsestiden dersom den er lang. Dersom leieboeren har mottatt en oppsigelse som han har protestert på plikter han ikke å medvirke til visninger før oppsigelsessaken er avgjort.

Husleieloven § 10-1

Tilbakelevering
Leieboeren plikter å overlevere husrommet til utleieren den dag leieforholdet opphører. Over­levering anses skjedd når utleieren har fått nøkler og adkomst til husrommet, med mindre annet er avtalt. Forlater leieboeren husrommet slik at det klart må anses fraflyttet, kan utleieren umiddelbart ta det i bruk.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet være rent, ryddig og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og de mangler utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn ved overleveringen.

Husleieloven § 10-2

Utleierens reklamasjon
Utleieren må reklamere til leieboeren innen rimelig tid etter overleveringen, dersom han vil gjøre leieboeren ansvarlig for mangler. Ellers anses utleieren for å ha godtatt manglene. Rimelig tid anses for å være ca 14 dager, men dette er ingen absolutt frist og kan variere fra mangel til mangel.

Husleieloven § 10-3

Etterlatt løsøre
Hvis leieboeren har etterlatt ting i husrommet, skal utleieren på en forsvarlig måte ta vare på tingene for leieboerens regning. Skrot kan kastes straks. Utleieren skal skriftlig oppfordre leieboeren til å hente tingene og kan kreve en rimelig godtgjørelse av leieboeren for eventuelt arbeid. Han kan holde tingene tilbake inntil leieboeren betaler kostnad­ene eller stiller betryggende sikkerhet (garanti) for at han vil betale.

Dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige eller leieboeren venter urimelig lenge med å hente tingene eller betale kostnadene, kan utleieren selge tingene for leieboerens regning for å dekke sitt krav. Hvis salgsinntektene ikke vil kunne dekke salgs­kostnadene, kan utleieren gjøre hva han vil med tingene.

Husleieloven § 10-4

Vederlag for forbedringer
I enkelte tilfeller kan en leieboer kreve kompensasjon for forbedringer som han har gjort i husrommet. Dette forutsetter for det første at leieboeren har fått utleierens samtykke til å foreta forbedringer. For det andre er det et krav om at forbedringene som er gjort er vesentlige.

Vederlaget skal fastsettes på grunnlag av økningen husrommet har fått, eksempelvis økt leieverdi eller salgsverdi. Leieboeren kan med andre ord ikke kreve erstattet sine direkte utlegg ved arbeidene med mindre dette er avtalt med utleier.

Blir leieboeren og utleieren ikke enige om vederlagets størrelse, kan hver av dem kreve spørsmålet avgjort av en takstnemnd.

Hvis leieboeren har tapt en oppsigelsessak mot utleieren, kan retten fastsette vederlag for leieboerens forbedringer.

Husleieloven § 10-5

Praktiske råd ved tilbakeleveringen
Leieboeren bør sørge for at han har utført det vedlikehold han plikter på en forsvarlig måte, og at han har utbedret skader som han har forårsaket. Dette vil oftest bli billigere enn om utleieren selv må utbedre, og krever erstattet sine utgifter til materialer og lønn.

Det er vanlig at leieboeren og utleieren møtes i husrommet, slik at tilstanden kan kontrolleres og nøklene leveres. Leieboeren bør få utleieren til å skrive under på at han har fått alle nøklene, at han er fornøyd med vaskearbeidet, at han ikke ser noen skader, eventuelt hvilke mangler de blir enige om at leieboeren skal utbedre eller erstatte, og at han gir sitt samtykke til at banken utbetaler depositumet til leieboeren.

Særregler for visse boligleieforhold

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Felles vilkår
Utleie av egen bolig
Tjenestebolig
Boliger for vanskeligstilte
Opptak i husstanden og fremleie

Felles vilkår
Husleieloven har særregler som innebærer at visse boligleie­forhold gir leieboeren færre rettigheter enn han har etter loven. Særreglene gjelder ved utleie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte, eller når utleier leier ut sin egen bolig ved midlertidig fravær.

Reglene gjelder bare dersom leieboeren senest samtidig med avtaleinngåelsen skriftlig har fått opplyst at det dreier seg om et leieforhold som nevnt, og at det gir leie­boeren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Muntlig opplysning er ikke tilstrekkelig. Det er ikke nødvendig å opplyse leieboeren om hvilke rettigheter hun går glipp av. Har leieboeren ikke fått slik skriftlig opplysning senest samtidig med avtaleinngåelsen, gjelder husleielovens vanlige regler.

Utleie av egen bolig
Med egen bolig menes husrom som utleieren selv benytter som fast bolig. Det er uten betydning om utleieren eier eller leier boligen. Særreglene gjelder hvis utleieren har et midlertidig fravær på inntil fem år fra boligen. Har utleierens fravær vart i mer enn fem år, uten at utleieren har sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieboeren til å flytte, begynner husleielovens vanlige regler å gjelde.

Utleier kan etter denne særregelen nekte fremleie uten saklig grunn. Oppsigelse fra utleieren kan skje muntlig uten noen saklig grunn. Leieboeren kan heller ikke protestere mot oppsigelsen. Gjelder leieavtalen på ubestemt tid, har leieboeren likevel alltid krav på varsel om flytting etter den avtalte oppsigelsesfristen, eller lovens frist dersom oppsigelsesfristens lengde ikke er avtalt.

Husleieloven § 11-4

Tjenestebolig
Tjenestebolig er en bolig som leieboeren leier i kraft av å være arbeidstaker hos utleieren.

Ved leieforhold av tjenestebolig kan personer som bodde sammen med leieboeren i tiden før han dør, ikke benytte seg av husleielovens regler om rett til å tre inn i leieavtalen. Husstandsmedlemmet har likevel krav på varsel om fraflytting med den avtalte oppsigelsesfristen. Er oppsigelsesfristens lengde ikke avtalt, brukes lovens oppsigelsesfrist.

Flytter den ansatte leieboeren, kan husstandsmedlemmet overta boligen dersom lovens vilkår er oppfylt, men husstandsmedlemmet har da et svakt oppsigelsesvern.

Skal leieboeren slutte i jobben eller bli forflyttet, kan en oppsigelse bare settes til side av retten hvis særlige grunner gjør det rimelig.

Har leieren plikt til å bo i husrommet og plikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, har leie­boeren enda svakere rettigheter. Utleieren kan da uten saklig grunn nekte framleie av boligen ved midlertidig fravær. Leieboerens husstandsmedlemmer har heller ikke rett til å overta leieavtalen dersom leieboeren flytter. Leieboeren har videre ikke rett til å heve leieavtalen ved forsinkelse. Og til sist vil leieavtalen falle bort uten oppsigelse dersom leieboeren slutter i arbeidet eller blir forflyttet.

Husleieloven § 11-3

Boliger for vanskeligstilte
For avtaler inngått etter 1. september 2009 er nå utleie fra det offentlige til personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter og personer med spesielle boligbehov av varig karakter, slått sammen i én bestemmelse. Denne behandles i det følgende.

Det offentlig kan ved utleie av egne boliger til personer som anses vanskeligstilte på boligmarkedet, leie ut på spesielle vilkår. Det åpnes blant annet for særlige avtaler om retten til å foreta opptak i husstanden, retten til å fremleie. Videre kan hovedregelen om at en tidsbestemt leieavtale skal vare i minst 3 år, under visse omstendigheter fravikes. 

Også private boliger kan leies ut på denne måten, men da må det skje ved klausuleringsvedtak fra stat, kommune eller fylkeskommune.

Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold.

Husleieloven § 11-1

Opptak i husstanden og fremleie
Det kan avtales at opptak av nær familie bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det.

Opptak i husstanden av andre personer kan bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller forhold knyttet til boligens utforming eller formål.

Fremleie ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leieboerens fravær, og leieboeren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Retten til å tilby korttidskontrakt
Det gjøres videre unntak fra reglene om at tidsbestemte kontrakter skal være på minimum tre år. Dette forutsetter at utleier har en legitim grunn for dette. Det må være en grunn utover at man faller inn under definisjonen av ”vanskeligstilt”. Loven angir som krav at det i tillegg foreligger særlige grunner.

Utleier har med mindre tungtveiende kun lov å tilby én korttidskontrakt.

Gjelder leieavtalen på ubestemt tid, har leieboeren likevel alltid krav på varsel med lovens oppsigelsesfrist. Ved utleie av elev- og studentboliger kan det avtales at rentene av depositumet skal tilfalle utleieren.

Det er ikke unntak fra reglene om at depositumet må plasseres på særskilt depositumskonto.

Tvister

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Krav og renter
Tvangsgjennomføring av krav
Avtale/forlik
Domstolene
Hva kan den som blir saksøkt gjøre?
Omkostninger
Hva skjer i en rettssal?

Krav og renter
Den som krever noe, bør gi den part kravet rettes mot skriftlig beskjed om hva han krever og grunn­laget for kravet. Om det dreier seg om et pengekrav bør kravets størrelse dokumenteres. Det bør opplyses hvilket kontonummer beløpet kan settes inn på, og en frist for betaling.

Om det er aktuelt å gå til søksmål for å få en oppfyllelse av sitt krav bør motpart varsles om dette, og i tillegg til krav og grunnlag bør motparten oppfordres til å ta stilling til kravet innen en gitt frist, og samtidig gi beskjed om at man etter denne fristen vil ta ut søksmål.

Renter på pengekrav kan kreves fra første dag etter forfall. Er det ikke fastsatt forfallsdato, kan renter kreves fra første måned etter at kravet ble fremsatt. Gjelder kravet ulovlig oppkrevd leie, kan renter kreves fra den dag den ulovlige leien ble betalt.

Forsinkelsesrenten er per juni 2011 på 9 %. Det kan ikke avtales høyere forsinkelsesrente i forbrukerforhold.

Tvangsgjennomføring av krav
Den som ikke vil gå med på kravet, kan avvise det. Den som krever noe, kan ikke tvinge igjennom kravet uten et tvangsgrunnlag (f eks en dom) som viser at kravet er rettmessig. Dommen kan brukes som grunnlag for å få namsmannens hjelp til å tvinge igjennom det man krever.

Avtale/forlik
Det er alltid en risiko for å tape en sak. Det gjelder for begge parter, både den som reiser sak og den som ufrivillig blir trukket for retten. Risikoen for tap kan unngås hvis partene blir enig om en løsning før dom er blitt avsagt. Det kalles forlik.

Domstolene
De fleste saker behandles først i forliksrådet eller Husleietvistutvalget.  I Oslo og Akershus er Husleietvistutvalget obligatorisk førsteinstans, om saken ikke er av en slik art at det kan bringes rett inn til tingretten som er domstolen over forliksrådet og Husleietvistutvalget.

I både forliksrådet og Husleietvistutvalget megles det mellom partene, men de kan også avsi bindende avgjørelser som kan brukes som tvangsgrunnlag. Også i tingretten innledes som regel behandlingen med mekling.

Behandlingen skal være rask, enkel og billig. Den som krever noe, må i tilfelle sende en klage, og betale et gebyr for å få klagen behandlet. Det er ofte ikke nødvendig å bruke advokat. Den som reiser sak eller som blir stevnet for tingretten, bør vurdere å engasjere en advokat.

Den som har tapt en sak, har mulighet til å anke saken. Det betyr å klage, og be om ny behandling for en høyere domstol. Hvis den som har tapt saken ikke anker innen de frister som gjelder, må han rette seg etter dommen fordi den blir bindende. Det er lurt å være rask, for å være sikker på at fristen ikke løper ut.

Hva kan den som blir saksøkt gjøre?
Både Forliksrådet og Husleietvistutvalget varsler innklagede skriftlig om at han er klaget inn for forliksrådet. Innklagede må svare skriftlig på klagen innen fristen og møte opp til det fastsatte tidspunkt.

Forliksrådet kan avsi fraværsdom, noe som innebærer at innklagede taper automatisk

Omkostninger
Det er vanlig at den som taper, betaler alle omkostningene ved saken. Det må imidlertid fremsettes krav om det. Forlikes saken, betaler vanligvis partene bare sine egne utgifter.

De fleste innboforsikringer dekker utgifter til egen advokat i saker ved­­rørende boligen. Egenandelen er som regel kr 3 000-4 000 samt
20 % av de totale omkostninger.

For å ha rett til fri rettshjelp fra staten, må inntekten og for­muen ikke overstige visse grenser (pr juni 2009 kr 246.000,- for enslige og kr 369.000,- for par), og saken må i tillegg være prioritert. Saker hvor leieboeren står i fare for å miste boligen sin, er prioritert.

Ofte må man betale en egenandel også i saker hvor man får fri rettshjelp. Per juni 2009 må man betale egenandel om man tjener over kr 100 000,-

Alle advokater kan søke fylkesmannen om fri rettshjelp.

Hva skjer i en rettssal?
Om man har en sak for Husleietvistutvalget eller forliksrådet blir man innkalt til et møte. Der samles partene og det blir forsøkt meglet frem et forlik. Om man ikke lykkes med dette vil Husleietvistutvalget/forliksrådet i etterkant ta en avgjørelse i saken på bakgrunn av det skriftlige i saken.

Om man har en sak for tingretten er det imidlertid et muntlighetsprinsipp som rår. Dette innebærer at man blir kalt inn til det som kalles en hovedforhandling. Dette er en ordinær rettssak, med strengere rammer enn et møte i Husleietvistutvalget/forliksrådet. Det er bestemte tidspunkter de ulike aktører får snakke på, og her er det også vanlig at man har med en advokat som taler ens sak. Advokatene har på seg sorte kapper. Det har også dommeren i saken. Partene i saken må også avgi hver sin partsforklaring. Dette innebærer at man selv får si sin versjon av saken, og dommeren og motparten får anledning til å stille spørsmål. Dommeren vil avgjøre saken på bakgrunn av det som kommer frem i denne hovedforhandlingen, dvs partsforklaringen, de øvrige vitneforklaringer som har vært og de bevis partene ellers påberoper seg.

Noen praktiske råd

Innholdsoversikt - klikk for å gå direkte til:

Inngåelse av nytt leieforhold
Under leieforholdet
Opphør av leieforholdet
Generelt

Inngåelse av nytt leieforhold
Du bør lese leieavtalen godt for å klarlegge dine rettigheter og plikter. Husrommet bør undersøkes nøye, for å finne eventuelle feil og mangler. Ved eventuelle mangler, må du reklamere snarest mulig slik at reklamasjonsfristen ikke går ut. Du må reklamere skriftlig og kreve at utleieren retter forholdet.

Under leieforholdet
Oppstår det mangler mens leieforholdet løper, må du reklamere til utleier raskest mulig og kreve manglene rettet. Hvis det oppstår skader som må repareres straks, må du varsle utleier umiddelbart og om nødvendig reparere skaden selv og kreve at utleieren betaler. Du kan holdes erstatningsansvarlig hvis du ikke forsøker å forhindre at oppståtte skader blir større.

Opphør av leieforholdet
Mottar du oppsigelse fra utleieren, bør du undersøke om oppsigelsen inneholder de opplysninger som er påbudt. Gjør den det, må du i tilfelle protestere skriftlig innen én måned, ellers må du flytte. Inneholder oppsigelsen ikke de påbudte opplysningene, er den ikke gyldig. Du kan da se bort fra den.

Ved tilbakelevering av husrommet bør du få utleieren til å skrive under på at han har fått tilbake nøklene, at han godkjenner vaskingen og at det ikke er synlige skader i husrommet som du som leieboer er ansvarlig for.

Hvis utleier også gir sitt skriftlige samtykke til at banken kan utbetale depositumet, slipper du å vente minst én måned før du får utbetalt pengene.

Utleier må reklamere på mangler innen rimelig tid etter at han fikk tilbake husrommet.

Generelt

• skriv brev og spar på kopier for å sikre beviser. Bruker du standarddokumenter fra Leieboer­foreningens leiemappe, bør du spare på gjennomslagene
• spar på kvitteringer i minst tre år for å sikre beviser
• tegn innboforsikring som også dekker eventuelle utgifter til advokat.
• ta gjerne bilder av husrommet når du flytter inn og når du flytter ut.

A  B  D  E  F  G  H  J  K  L  M  O  R  S  T  U  V

Avslag i leien

Justering av husleie

Muntlige eller skriftlige leieavtale